資産形成の手段として不動産投資を行う3つのメリット

不動産投資は、副業禁止のサラリーマンでも行うことができる資産形成の手段の一つです。しかし、最近では「かぼちゃの馬車」問題で騒がれたこともあり、株式や不動産投資信託に比べて非常にリスクが高い印象を持っている方も多いと思います。もちろん、投資対象が優良な物件であるということが絶対条件ですが、上手に活用すると資産形成の手段としてメリットがあります。

メリット①レバレッジを効かせる

不動産投資を行う時に、金融機関から借り入れをすることで、手持ちの資金以上の事業規模のビジネスを行うことができるという意味です。

例えば自己資金500万円と、金融機関からの借入4500万円の合計5000万円でアパートなどの集合住宅物件を購入したとしましょう。仮に返済年数を20年とし、利息も含めて年間の返済額が300万円だとします。戸数が4部屋で、1部屋あたり10万円で貸すことができれば、年間の収入は10万円×4部屋×12ヶ月=480万円ですね。

年間の収入額が480万円で、金融機関への支払額が300万ですので、残る180万円部分が利益となります。もちろん、金融機関への支払以外に、固定資産税や修繕費や不動産業者等へ支払う管理費など他にも費用が発生するのでそのまますべてが利益というわけではありませんが、効率よく利益を生み出していると考えることはできませんか。最初に用意した資金は500万円のみで、毎年180万円のキャッシュを生み出すということを、レバレッジを効かせていると表現しています。(ざっくりとした例です。)

500万円で株式投資をしたとして、毎年コンスタントに180万円の配当または売却益を得ることはかなり難しいですよね。このように借入で資金効率を高めることができるのは不動産投資のメリットの一つと言えます。もちろん、レバレッジを効かせる分、規模の大きな投資を行っているという認識は必要です。年数が立つことで修繕費がかさみ、当初予定していた以上の費用が発生することや、空室が増えてしまうことで賃料収入が大幅に減少する可能性もあります。

劣化具合から今後発生する修繕費用を多めに見積もり、今後の地域の人口予測や競合物件の状況からどの程度賃料収入を維持できるか自分で計算してみるのも良いかもしれません。※国立社会保障人口問題研究所のHPでは地域ごとの精度の高い将来人口予測情報が公開されています。

 

メリット②所得税及び住民税の軽減効果

まず、所得税の仕組みを説明させていただきます。サラリーマンは、通常、毎月の給料から源泉徴収というかたちで概算の所得税と住民税額を控除された金額を受け取っています。それが年末に調整され戻ってくるという仕組みです。所得税ですが、この税率は収入が多い人ほど多く負担するように決められています。(累進課税といいます。)

仮に転職して年収が増加した例で極端なケースを考えてみると、年収200万円が300万円にアップした場合に負担が増える税額と、年収1200万円が1300万円にアップした場合に負担が増える税額とでは、後者の方の負担割合が圧倒的に高いです。

国税庁HPより(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

 

年収から社会保険関連の費用や一定の控除額を引いた金額を所得金額と言いますが、上述の例ですと、前者の例の最高税率は5%(概算)であるのに対して、後者は33%(概算)となります。また、これとは別に住民税も課税されます。

なぜ不動産投資が、所得税や住民税の軽減になるかといいますと、不動産投資から生じる所得は給与所得と通算することができます。つまり仮に給与所得が1000万円でも不動産所得で300万円の赤字であれば、年収700万円の所得税住民税額と同程度になるということです。上の所得税の計算からわかる通り、これは所得が高額であるほど軽減効果が大きいです。ですので、投資用不動産の販売業者は、年収高いサラリーマンをターゲットに税金軽減効果をうたって投資用不動産をセールスしているという例が多いです。

ただし、不動産投資の所得が継続的に赤字であるような物件が優良な物件である可能性は高くなく、この節税効果を目的に不動産投資を始めるというのは間違っているように感じます。経費の計上も、副業としてやっているため限度があります。物件を購入する初年度は、経費がかさみ赤字になる可能性が高いため、給料の額の変動が大きいサラリーマンの方であれば、所得の多くなりそうな年に物件を取得するというのは賢い使い方かもしれません。

他にも、築年数が経過している割に状態が良く建物価格が高い中古の投資用物件を購入し、減価償却を行える期間中は賃貸にすることで、減価償却費を短期間で多く計上し、償却が終わった後に自宅に転用するという方法を活用することもできるかもしれません。

 

メリット③生命保険効果(団信)

これは、ご家族がいる方には大きなメリットとなります。不動産投資に伴う借入を行う場合に、団体信用生命保険(以下、団信)に加入できる場合が多いです。(通常の居住用不動産を購入する場合の住宅ローンでは、団信に加入するのが基本ですが、不動産投資用の借入の場合には、事業性のローンとなるため条件ではない場合もあります。)

団信に加入している場合には、もし万が一、債務者がなくなった場合に残った債務が全てなくなります。正確には、団信という生命保険は金融機関が債務を保全するために、保険金額=借入残高として設定した生命保険です。そのため、残された家族には、ローンの支払いのない収益物件のみが残ります。

これは生命保険に加入しているのと実質的に同じ効果と言えます。万が一のことを考えたくはありませんが、入っておくことで生命保険と同等の効果をオトクに得ることができます。

 

まとめ

不動産投資にはメリットがあるが、収益力のある不動産を購入することが絶対条件です。

金融機関から借入を行うことで、手元資金以上の規模の投資を行うことができます。(その分リスクも高まります。)

所得税や住民税の減税効果は限定的です。活用方法は、所得の多い年に物件を購入する、建物価格の割に償却年数の短い物件を購入するなどが考えられます。

団信は生命保険替わりに活用できます。

1 thought on “資産形成の手段として不動産投資を行う3つのメリット

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